隨著人們消費(fèi)意識(shí)的改變，越來(lái)越多的人開始喜歡休閑式消費(fèi)，自家附近如果有好的去處，自然大家愿意去，而商家要能吸引人來(lái)，還能讓人來(lái)了不想走，這就是就地消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)。



商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)
近年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮涌向三四線市場(chǎng)，小型購(gòu)物中心成為開發(fā)新寵。奧園集團(tuán)、金地商置集團(tuán)等地產(chǎn)商將目光投向濃縮版購(gòu)物中心。進(jìn)入理性開發(fā)軌道的地產(chǎn)商對(duì)于商場(chǎng)業(yè)態(tài)選擇變得包容，開始嘗試引入月子中心、社區(qū)醫(yī)院、工廠店等與社區(qū)生活關(guān)聯(lián)度高的業(yè)態(tài)。

區(qū)域選址·下沉低線市場(chǎng)
從一線城市核心區(qū)位、區(qū)域副中心到城市邊緣發(fā)展，地產(chǎn)商對(duì)于購(gòu)物中心的選址越來(lái)越大膽。
在住轉(zhuǎn)商過(guò)程中，奧園集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊已變成住宅與地產(chǎn)板塊“兩條腿”走路。商業(yè)地產(chǎn)板塊已占集團(tuán)業(yè)務(wù)的40%左右，且比重越來(lái)越大。未來(lái)，奧園地產(chǎn)將下探選址到三四線城市，甚至?xí)M(jìn)入更好控制地價(jià)的五線城市中。
調(diào)查顯示，二線城市以及部分三線城市，購(gòu)物中心建設(shè)速度已經(jīng)超過(guò)商業(yè)相對(duì)成熟的一線城市。預(yù)計(jì)到2015年底，部分二線城市的購(gòu)物中心供應(yīng)量將翻番。商業(yè)高負(fù)荷的一、二線城市讓多數(shù)地產(chǎn)商、零售商退而求其次，這也讓三四線城市成為購(gòu)物中心和商業(yè)百貨開發(fā)的新藍(lán)海。
市場(chǎng)空白和消費(fèi)潛力蘊(yùn)含廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，地方政府也會(huì)提供優(yōu)惠措施或協(xié)助招商。不僅是奧園集團(tuán)，將走向百城時(shí)代的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將大部分開發(fā)項(xiàng)目集中在四川廣元、河南安陽(yáng)、黑龍江佳木斯等三四線城市。欲試水購(gòu)物中心的沃爾瑪中國(guó)、蘇寧旗下的蘇寧廣場(chǎng)等均將切入點(diǎn)落向三四線城市。



定位精細(xì)化·瞄準(zhǔn)主題性商場(chǎng)
與一線城市的購(gòu)物中心、大型商業(yè)百貨的發(fā)展路徑不同，向低線市場(chǎng)下沉的商場(chǎng)在定位、招商等開發(fā)、運(yùn)營(yíng)中更需細(xì)致。
在商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)的初期開發(fā)中，為了填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，多數(shù)地產(chǎn)商會(huì)選擇打造“一站式”購(gòu)物中心或綜合百貨。但在電商不斷往三四線城市拓張的當(dāng)下，未來(lái)的商業(yè)百貨、購(gòu)物中心將不再是大而全，會(huì)向主題型、小型、個(gè)性化轉(zhuǎn)變。
在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)“以我為主”，明確定位是輻射區(qū)域還是立足社區(qū)。
雖然三四線城市的購(gòu)物中心、商業(yè)百貨建設(shè)將迎來(lái)擴(kuò)張期，但由于居民消費(fèi)能力待挖掘、消費(fèi)觀念尚未達(dá)到大型購(gòu)物中心、商業(yè)百貨的要求，開發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者需要量力而行。
新世界集團(tuán)K11購(gòu)物藝術(shù)中心營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理陳健豪表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已從招商步入運(yùn)營(yíng)時(shí)代。與百貨走向精細(xì)化相似，購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展也將顯現(xiàn)出更強(qiáng)的主題性。金地商置集團(tuán)副總裁王壽慶認(rèn)為，大批地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)者角力的將是誰(shuí)能選擇對(duì)契合消費(fèi)者的目標(biāo)定位，購(gòu)物中心因此也將從大體量走向濃縮版。
消費(fèi)者喜好是招商團(tuán)隊(duì)篩選品牌、業(yè)態(tài)的第一要素，進(jìn)入購(gòu)物中心的將不再是此前的零售、娛樂(lè)、餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)。



業(yè)態(tài)組合·植入非常規(guī)業(yè)態(tài)
在另類業(yè)態(tài)發(fā)展中，新世界集團(tuán)旗下K11購(gòu)物中心的藝術(shù)空間是發(fā)展的佼佼者。在代表上海最高租金水平的淮海路商圈，僅有3.8萬(wàn)迷你身型的K11利用3000平方米打造藝術(shù)空間，這里365天都會(huì)進(jìn)行藝術(shù)展覽，但不以盈利為目的，只是想體現(xiàn)商場(chǎng)的藝術(shù)、人文和自然的核心價(jià)值。
不過(guò)，在新世界的算盤中，這塊看似浪費(fèi)的商業(yè)面積卻成為商場(chǎng)最重要的吸金石。如今，越來(lái)越多的地產(chǎn)商走向了K11的藝術(shù)之路，利用中庭區(qū)域豪擲百萬(wàn)元引入各類藝術(shù)展覽。不過(guò)，非常規(guī)、斥巨資并不意味著成功。不少購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者也坦言，在商場(chǎng)中辦展并不劃算。陳健豪表示，市場(chǎng)不單創(chuàng)造客流，運(yùn)營(yíng)者需要思考更多的是以運(yùn)營(yíng)技巧轉(zhuǎn)換出真正的銷售額。

主題策劃·打造立體的體驗(yàn)式消費(fèi)



1主題式購(gòu)物中心概念

后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的來(lái)臨，第四代城市綜合體的興起，購(gòu)物不再是人們來(lái)購(gòu)物中心的主要目的，體驗(yàn)消費(fèi)成為時(shí)下最熱門的詞匯，如何加強(qiáng)購(gòu)物中心的體驗(yàn)性，除了項(xiàng)目本身的硬件條件外，業(yè)態(tài)規(guī)劃、進(jìn)駐品牌、后期運(yùn)營(yíng)策劃缺一不可。
而如何讓這些元素組合起來(lái)，讓消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)，“主題設(shè)計(jì)”就成為了營(yíng)造“體驗(yàn)”的另一個(gè)關(guān)鍵詞。
未來(lái)的主題體驗(yàn)式購(gòu)物中心、綜合百貨，是根據(jù)消費(fèi)者的興趣、愛好、年齡、知識(shí)和教育背景以及社會(huì)角色等因素，細(xì)分成與之相對(duì)應(yīng)的主題鮮明、個(gè)性獨(dú)特的多元化消費(fèi)場(chǎng)所，借業(yè)態(tài)及品牌組合，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾、商場(chǎng)服務(wù)等細(xì)節(jié)配合體現(xiàn)統(tǒng)一的主題，讓消費(fèi)者形成鮮明的視覺和感覺沖擊。
通過(guò)對(duì)主題的具象挖掘和營(yíng)銷推廣，把商品作為“道具”，服務(wù)作為“舞臺(tái)”，環(huán)境作為“布景”，使顧客在集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)空間中享受到美好的體驗(yàn)。

2主題化是市場(chǎng)規(guī)律的產(chǎn)物

世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)世界著名MALL的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW?Ziebarth先生曾說(shuō)過(guò)：“MALL的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！?br /> 縱觀現(xiàn)在的購(gòu)物中心和商業(yè)百貨，大部分還是逃不過(guò)千篇一律的魔咒，有些即便稍作掙扎，也因?yàn)檫@樣或那樣的原因被“扼殺”在搖籃里，最終成為復(fù)制品。
當(dāng)后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨，第四代商業(yè)綜合體興起，購(gòu)物最終不再是人們走進(jìn)購(gòu)物中心和商業(yè)百貨的目的。主題化設(shè)定成為一種必要因素，正如每一代商業(yè)體系的進(jìn)化都是一場(chǎng)市場(chǎng)與消費(fèi)力的較量一樣，人們也在一步步摸索、改變對(duì)商業(yè)的認(rèn)知。